電梯壞了沒(méi)人修、違法搭建無(wú)人管、消防通道被占用……日常生活中，人們經(jīng)常因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)問(wèn)題得不到有效解決而煩惱。為打通“堵點(diǎn)”，全國(guó)多地物業(yè)管理?xiàng)l例近期陸續(xù)出臺(tái)、修訂或征求意見(jiàn)。

地方立法為規(guī)范物業(yè)管理提供了有力保障，為破解物業(yè)“頑疾”開(kāi)出了法治良方。同時(shí)，物業(yè)管理不僅關(guān)乎小區(qū)內(nèi)部，更是群眾自治的體現(xiàn)、是社會(huì)治理的重要內(nèi)容。社會(huì)各方應(yīng)共同努力，在解決問(wèn)題時(shí)也須多一分理解與寬容。

物業(yè)糾紛 五花八門(mén)

“自從成立了業(yè)委會(huì)，小區(qū)就變了個(gè)樣兒!”北京市朝陽(yáng)區(qū)望京利澤西園一區(qū)業(yè)委會(huì)副主任陳寒松對(duì)記者說(shuō)。談起之前的日子，她皺起了眉頭。“老物業(yè)公司內(nèi)部出了問(wèn)題，服務(wù)越來(lái)越糟糕。業(yè)主們對(duì)此不滿意，便不交物業(yè)費(fèi)，于是惡性循環(huán)就開(kāi)始了。起初他們還提供部分服務(wù)，但到后來(lái)什么都不做了，也不退出。小區(qū)電梯和管道等設(shè)施設(shè)備老化、垃圾亂堆、治安問(wèn)題隨之而來(lái)。”

2016年8月，在街道辦、社區(qū)的協(xié)助下，望京利澤西園一區(qū)克服重重困難成立了業(yè)委會(huì)。業(yè)主們有了重選物業(yè)公司的機(jī)會(huì)。“現(xiàn)在小區(qū)里不僅有人清理垃圾、搞了綠化，還更換了老舊的公共設(shè)施，安裝了電子監(jiān)控。我們正商量著如何管好小區(qū)車輛。只要大家一起使勁，小區(qū)的明天會(huì)更好!”陳寒松說(shuō)。

實(shí)際上，并非所有小區(qū)都有業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)成立難、覆蓋率低是當(dāng)前制約我國(guó)物業(yè)管理水平提升的短板之一。以北京市為例，數(shù)據(jù)顯示，北京現(xiàn)有10213個(gè)住宅小區(qū)，其中僅有1216個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)。

專項(xiàng)維修資金怎么用?車位車庫(kù)如何分?出現(xiàn)私拉電線、制造噪音、違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物和出租房屋、懸掛物脫落、高空拋物等情形誰(shuí)來(lái)管?各種“操心事”“煩心事”困擾著廣大群眾。圍繞物業(yè)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)合同的糾紛在日常生活中更是五花八門(mén)、屢見(jiàn)不鮮。

“我家屋頂漏水了，房屋質(zhì)量不合格，拒交物業(yè)費(fèi)”“我買(mǎi)了房子，但沒(méi)裝修沒(méi)入住，沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)，為啥要交物業(yè)費(fèi)?”一提及部分公司不合格的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主們常常憤憤不平。不可否認(rèn)，面對(duì)一些不合理訴求，物業(yè)公司往往也是有苦難言。

“這個(gè)案例令我印象深刻，從中可體會(huì)到解決物管難題絕非易事。”安理律師事務(wù)所合伙人包華告訴記者，一個(gè)開(kāi)發(fā)商及其下屬物業(yè)公司與業(yè)主們發(fā)生矛盾，業(yè)主們通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)公司。但從2015年至今，圍繞物業(yè)管理權(quán)又產(chǎn)生了多起訴訟，不僅有民事訴訟，還包括行政訴訟。即便政府、法院作出了一系列指導(dǎo)意見(jiàn)和判決，但現(xiàn)狀并未得到根本改善。

物業(yè)管理難，究竟為何?在中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授王叢虎看來(lái)，原因是多方面的。物業(yè)公司水平參差不齊、一些公司服務(wù)質(zhì)量差是引發(fā)矛盾的重要原因。部分職能部門(mén)“不作為”“亂作為”在某種程度上激化了矛盾，再加上業(yè)主與物業(yè)公司之間缺乏信任與有效溝通，相互猜疑在所難免。

北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法務(wù)部主任劉立華認(rèn)為，不少業(yè)主參與小區(qū)自治的積極性不高。在實(shí)踐中，對(duì)已成立的業(yè)主組織缺乏有效監(jiān)督，業(yè)委會(huì)成員以權(quán)謀私的事例時(shí)有發(fā)生。

“與物業(yè)管理相關(guān)的法制宣傳不足，致使社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)，很多人對(duì)業(yè)主及物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)的理解有偏差。”劉立華說(shuō)。

群眾有呼 立法有應(yīng)

“小物業(yè)”牽動(dòng)“大民生”。作為衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，物業(yè)管理的好壞直接影響市民的獲得感、幸福感、安全感。

群眾有所呼，立法有所應(yīng)。近期，深圳、北京、重慶等地物業(yè)管理?xiàng)l例相繼實(shí)施，成都、廣州等地將修訂或制定物業(yè)管理?xiàng)l例提上日程，臺(tái)州、西寧、九江、衡水等地也就本市物業(yè)管理?xiàng)l例向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

北京市人大常委會(huì)法制辦主任王榮梅表示，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)將依法破解物業(yè)管理難題、規(guī)范物業(yè)管理工作，構(gòu)建具有首都特點(diǎn)的超大城市基層治理新格局。

條例提到物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。劉立華認(rèn)為，這是最具特色的亮點(diǎn)。從加強(qiáng)社區(qū)治理入手，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，符合新時(shí)代要求。

鑒于社區(qū)在此次疫情防控中的重要作用，條例增加了應(yīng)對(duì)突發(fā)事件條款，明確街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展工作，并給予物資和資金支持。

沒(méi)有業(yè)委會(huì)咋辦?條例創(chuàng)造性地提出組建“物業(yè)管理委員會(huì)”。組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)臨時(shí)性機(jī)構(gòu)的成立，目的是推動(dòng)業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生。“物管會(huì)的出現(xiàn)符合當(dāng)前形勢(shì)需要，有利于業(yè)主與物業(yè)公司之間的良性溝通，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的平穩(wěn)過(guò)渡和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。”長(zhǎng)城物業(yè)北京分公司總經(jīng)理張永謙說(shuō)。

為實(shí)現(xiàn)各方利益平衡，條例規(guī)定物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。業(yè)主逾期拒不交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人可依法提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。法院可依法對(duì)拒不執(zhí)行的業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。

條例也對(duì)物業(yè)公司提出明確要求，增加了其違法成本。如物業(yè)服務(wù)人應(yīng)如實(shí)公示、及時(shí)更新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，對(duì)電梯、消防設(shè)施加強(qiáng)巡查和養(yǎng)護(hù)，采取必要措施防止懸掛物脫落，對(duì)不文明行為進(jìn)行勸止或報(bào)告等。物業(yè)服務(wù)人若被解聘拒不退出，自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起每日罰1萬(wàn)元;若未優(yōu)先滿足業(yè)主出租車位車庫(kù)，每個(gè)違法出租車位最高可罰1萬(wàn)元。

由于專項(xiàng)維修資金不足，維修和更換公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)常久拖不決。為此，條例規(guī)定當(dāng)專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%時(shí)，業(yè)主組織應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主補(bǔ)足。另外，50%以上的公共收益應(yīng)優(yōu)先補(bǔ)充。

賦予基層部分執(zhí)法權(quán)是一大特色。“特別授權(quán)是北京市在總結(jié)長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上做出的，具有現(xiàn)實(shí)意義。”王叢虎指出，執(zhí)法權(quán)的下沉可一定程度緩解“看得見(jiàn)的無(wú)權(quán)執(zhí)法，有權(quán)執(zhí)法的看不見(jiàn)”的尷尬，是對(duì)“街鄉(xiāng)吹哨、部門(mén)報(bào)到”執(zhí)法機(jī)制的有益補(bǔ)充。

此外，條例對(duì)老舊小區(qū)綜合整治、前期物業(yè)、失管小區(qū)應(yīng)急維護(hù)、不文明行為懲處等公眾關(guān)心的其他問(wèn)題也做出回應(yīng)。

各地條例在體現(xiàn)共性的同時(shí)，結(jié)合實(shí)際，各具特色。

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》細(xì)化了物業(yè)管理區(qū)域禁止行為清單，鼓勵(lì)使用新技術(shù)為物業(yè)服務(wù)提供便利，建立起第三方評(píng)估制度，并創(chuàng)設(shè)了民宿等住宿服務(wù)規(guī)范。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》要求加強(qiáng)對(duì)業(yè)主共有資金、專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管，修改業(yè)主大會(huì)生效和表決門(mén)檻，降低業(yè)委會(huì)選舉門(mén)檻，并強(qiáng)化對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督。

多方協(xié)作 抓好落實(shí)

法律的生命在于實(shí)施。

“條例的出臺(tái)是完善北京市物業(yè)管理法律體系的第一步，也是最重要的一步。”包華指出，但單有條例遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

“落地的關(guān)鍵是以問(wèn)題為導(dǎo)向，用解決問(wèn)題倒逼落實(shí)。”劉立華認(rèn)為，首先要加強(qiáng)配套制度建設(shè)。目前很多規(guī)定帶有原則性，需要有關(guān)部門(mén)及時(shí)出臺(tái)相關(guān)配套措施，立法本意才能落到實(shí)處。

物業(yè)管理項(xiàng)目多、涉及面廣，充分調(diào)動(dòng)各方積極性很有必要。“政府部門(mén)、有關(guān)機(jī)構(gòu)和組織履職盡責(zé)必不可少。加強(qiáng)對(duì)主管部門(mén)、街道、社區(qū)和業(yè)主組織工作人員、物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，保障其切實(shí)履行職責(zé)。同時(shí)，對(duì)落實(shí)不到位的部門(mén)和人員按規(guī)定督促、問(wèn)責(zé)。”劉立華說(shuō)，還要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)和專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)作用，借助各方力量共促物業(yè)管理水平提升。

物業(yè)糾紛多而雜，全走法律程序不現(xiàn)實(shí)。《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》提到要建立人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制。“這種機(jī)制及其良性運(yùn)行是化解矛盾的有效方法。但從目前來(lái)看，這套機(jī)制參與解決小區(qū)物業(yè)糾紛還很不夠。如何健全機(jī)制、加快運(yùn)行是關(guān)鍵。”王叢虎說(shuō)。

物業(yè)公司服務(wù)能力的提升及對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管不可或缺。公司應(yīng)集中精力提高服務(wù)水平、提升業(yè)主滿意度。為有效考核監(jiān)督物業(yè)公司，業(yè)內(nèi)人士建議進(jìn)一步量化物業(yè)服務(wù)指標(biāo)，更新現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

另外，對(duì)業(yè)主的宣傳教育同樣不容忽視。“有些業(yè)主法律意識(shí)淡薄、契約精神缺失，無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)，在小區(qū)隨意亂為。”王叢虎認(rèn)為，條例針對(duì)多種不文明行為規(guī)定了處罰措施。加強(qiáng)宣傳教育、健全個(gè)人信用聯(lián)合懲戒機(jī)制有助于減少上述行為的發(fā)生。

有專家表示，條例實(shí)施過(guò)程中，還要注意可能出現(xiàn)的新問(wèn)題。比如，在沒(méi)有業(yè)委會(huì)的情況下，物管會(huì)是否會(huì)一直“臨時(shí)”下去?物業(yè)服務(wù)本質(zhì)上是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人之間的民事法律關(guān)系，而社區(qū)治理采用黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、多方參與的行政管理方式，物業(yè)管理納入社區(qū)治理后能否兼顧各方利益?

“其實(shí)，物業(yè)管理與社會(huì)治理、國(guó)家治理密切相關(guān)。”王叢虎談到，物業(yè)管理是基層社會(huì)治理的重要內(nèi)容，也是群眾自我管理、自我治理的重要體現(xiàn)。國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的一個(gè)重要基礎(chǔ)就是群眾的自我治理。

“這份工作不容易，有時(shí)候付出多，卻仍有人不理解。但看到小區(qū)一天比一天整潔有序，心里還是很高興的。我們現(xiàn)在倡導(dǎo)黨建引領(lǐng)、多方合作，勤溝通多商量。”在業(yè)委會(huì)工作了近4年的陳寒松感概說(shuō)。

破除物業(yè)“痼疾”，單憑一方獨(dú)力難支。大家除了遵守法律法規(guī)及管理規(guī)約外，遇到糾紛，少不了坐下來(lái)協(xié)商。到那時(shí)，不妨少一分抱怨和指責(zé)，多一分理解與寬容。(記者 史志鵬)