5月6日，東吳證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)周報。

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上周（2023.4.22-2023.4.28，下同）：上周房地產(chǎn)板塊（SW）漲跌幅-2.0%，同期滬深 300、萬得全 A 指數(shù)漲跌幅分別-0.1%，-0.2%，超額收益分別為-1.9%、-1.8%。29 個中信行業(yè)板塊中房地產(chǎn)位列第 24。

房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù)：

（1）新房市場：上周 38 城新房成交面積 378.8 萬方，環(huán)比 6.5%，同比+19.9%；2023 年 4 月 1 日至 4 月 28 日累計成交 1385.4 萬方，同比+28.3%。今年截至 4 月 28 日累計成交 6037.1 萬方，同比+13.6%。

（2）二手房市場：上周 14 城二手房成交面積 232.0 萬方，環(huán)比+7.8%，同比+55.9%；2023 年 4 月 1 日至 4 月 28 日累計成交 833.3 萬方，同比+74.5%。今年截至 4 月 28 日累計成交 2973.1 萬方，同比+70.1%。

（3）庫存及去化：上周 14 城新房累計庫存 9478.8 萬方，環(huán)比+0.9%，同比-0.7%；14 城新房去化周期為 14.6 個月，環(huán)比變動-0.1 個月，同比變動-0.2 個月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為 11.6 個月、8.8 個月、15.3 個月、38.9 個月，環(huán)比分別變動-0.2 個月、0.0 個月、+0.1個月、-0.2 個月。

（4）土地市場：2023 年 4 月 24 日-2023 年 4 月 30 日百城供應土地數(shù)量為 603 宗，環(huán)比-0.7%，同比-22.2%；供應土地建筑面積為 3902.3 萬方，環(huán)比+26.4%，同比-24.6%。百城土地成交建筑面積 1323.9 萬方，環(huán)比-49.5%，同比-66.0%；成交樓面價 2498 元/平，環(huán)比-3.5%、同比-26.3%；

土地溢價率 4.6%，環(huán)比-1.1%，同比-1.9%。

重點數(shù)據(jù)與政策：自然資源部在全國自然資源和不動產(chǎn)確權登記工作會議上宣布，我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。一季度個人住房貸款投放力度加大，92%用于支持購買首套房。住房租賃貸款同比增 93.5%。地方層面，安徽多子女家庭首套住房首貸最高可貸款額度提高至 75 萬元；上調無房租住商品住房公積金提取限額標準，放寬提取次數(shù)。合肥：非限購區(qū)首套房首付降至 2 成，二套房首付降至 3 成。限購區(qū)一套房貸未結清，二套房首付降至 4 成。深圳：相關部門要求二手房中介平臺對外展示的房源價格必須嚴格按照指導價進行公示。

周觀點：上周 38 城新房及二手房數(shù)據(jù)環(huán)比均小幅增長，同比表現(xiàn)仍強。一線城市銷售復蘇持續(xù)性較強，部分弱二線及三四線城市復蘇后勁略顯不足。市場分化趨勢愈發(fā)顯著。我們認為今年房地產(chǎn)市場將維持當下的弱復蘇態(tài)勢，全年銷售面積增速轉正。推薦關注土儲充裕、布局聚焦核心城市、信用資質良好的房企，未來有望率先受益于市場復蘇和政策放松；同時建議關注物業(yè)和代建行業(yè)的投資機會。推薦標的：1）開發(fā)商：保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團，建議關注華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)；2）物業(yè)公司：華潤萬象生活、雅生活服務，建議關注保利物業(yè)、越秀服務；3）代建公司：綠城管理控股。

風險提示：房地產(chǎn)調控政策放寬不及預期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預期；行業(yè)信用風險持續(xù)蔓延,流動性惡化超預期；疫情反復、發(fā)展超預期。

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