深圳灣，挑破階層那層紗

深圳灣，無疑是深圳房價(jià)的高地，頂豪的主場。

但是，深圳灣的學(xué)校，有一些與眾不同。

(資料圖片僅供參考)

眾所周知，整個(gè)深圳灣核心住區(qū)，全部是屬于“深圳灣學(xué)?！睂W(xué)區(qū)。

小學(xué)是深圳灣學(xué)校，初中也是深圳灣學(xué)校。

幼兒園方面，深圳有2個(gè)高起點(diǎn)、億級(jí)投入的公立幼兒園。當(dāng)然，國際幼兒園那就相當(dāng)多。

深圳幼兒園學(xué)費(fèi)天花板就在深圳灣，一年學(xué)費(fèi)30萬。

嗯嗯，深圳灣主打詞，就是：深圳灣學(xué)校＋2大硬件高規(guī)格公立幼兒園＋高端國際教育資源豐富。

深圳灣學(xué)校以體育兼素質(zhì)教育主打，第一屆中考畢業(yè)生，靠指標(biāo)生優(yōu)勢上了一些4大（10大10個(gè)，深中4個(gè)）。

主要是深戶比率高，指標(biāo)生數(shù)量夠，學(xué)術(shù)分?jǐn)?shù)內(nèi)卷不激烈，中上的孩子能指標(biāo)生降分去4大8大。

也是好事。

不過，這不能把深圳灣說成傳統(tǒng)型的“學(xué)位強(qiáng)區(qū)”。

深圳灣豪宅，不大可能因?qū)W校而價(jià)值凸顯。

但是，這也不會(huì)讓深圳灣的房不值錢。第一，深圳灣是深圳的頂系豪宅集中區(qū)，值錢的位置。

第二，雖然非傳統(tǒng)名校，畢竟頂級(jí)硬件＋指標(biāo)生，深圳灣學(xué)校中考升學(xué)情況也是科研的，能讓深圳灣學(xué)校站地上三梯隊(duì)。

而且，深圳灣一帶，文體場所不少。

社區(qū)文化活動(dòng)很多。

國際教育服務(wù)資源不少。

就很適合走素質(zhì)教育、多元升學(xué)、海外升學(xué)了。

深圳灣的業(yè)主，差的就不是錢。

講究的更是全球的教育視野。

素質(zhì)教育，對(duì)有錢人的家庭來說，太香了。

做好體育＋活潑＋業(yè)余活動(dòng)，就能讓孩子好好的讀上國外大學(xué)。

別人缺的是留學(xué)四年的幾百萬預(yù)算，但是這對(duì)于套均5000萬的深圳灣來說，就不算什么了。

第一，幼兒園

2個(gè)公立，硬件高大上。待遇可以吸引好老師。

只是不能教太多東西，也不會(huì)打好雙語的基礎(chǔ)。

佛系的家庭，也夠了。

不佛系？

沒關(guān)系，深圳灣、后海的國際幼兒園隨你上，三語是標(biāo)配。

有錢，小時(shí)候先去私立幼兒園，打好行為培養(yǎng)和英語的底子，挺好。

第二，小學(xué)到初一

在深圳灣學(xué)校讀，打好基礎(chǔ)教育底子，中文素養(yǎng)。

第三，初三-高中，國際學(xué)校

直接升海外名校。

或者港澳身份，僑生高考。

普高：學(xué)霸自然四大，否則南山的高中基本托底也夠了。

南山高中基本能上本科線。

人文總評(píng)

總體人文系數(shù)：3.8星，人文和配套都不錯(cuò)，教育K12覆蓋，傳統(tǒng)升學(xué)3梯隊(duì)，多元升學(xué)1梯隊(duì)

愛住家小分隊(duì)，勇敢亮出硬觀點(diǎn)：

愛住家

樓市深解讀

深圳灣是深圳CBD地位牢穩(wěn)的板塊，肯定一直是頂豪天花板。

無論產(chǎn)業(yè)、品質(zhì)、環(huán)境，都是深圳的優(yōu)等生。

從小中產(chǎn)角度看，深圳灣的公立學(xué)?？赡懿蛔銐颉皞鹘y(tǒng)”，4大10大率也不會(huì)太惹眼。

但是，從真正的跨越了階層的人來說，深圳灣的教育資源很豐富，而且國際性強(qiáng)。

不過，隨著南山周邊一些山海城新享受豪宅的入市，90后高凈值肯定會(huì)被分流的。深圳灣地位超然，但是下一輪樓市狂潮來了的話，未必深圳灣能簡單翻番到60-80的。

深圳灣，依然在走向未來。

愛住家評(píng)深圳灣

最近，南山區(qū)重新劃分了社區(qū)。深灣社區(qū)卓然而出。

深圳灣，必然是南山經(jīng)濟(jì)引擎的重要一環(huán)。

深圳灣，現(xiàn)在南北劃界分制。

深圳灣北區(qū)，就是鼎鼎大名的粵海街道，屬于深灣社區(qū)。

深灣社區(qū)包括了春筍、漾日灣畔、濱海之窗、悅府。

深圳灣南區(qū)，屬于蛇口街道，與東角頭、海岸社區(qū)相鄰。

南區(qū)，也是深圳灣的核心住區(qū)，沿著小河一溜兒豪宅。

深灣社區(qū)在北，學(xué)校屬于南二外系列范疇。

深圳灣南區(qū)，屬于蛇口街道，學(xué)校屬于育才和南外系列。

而這邊房價(jià)，雖然跟高峰期有回落。但是，依然有成交。

2022年12月左右，華潤深圳灣悅府1期，一套超高層363平5房大平層成交了，最終成交價(jià)在1.4億左右。

2021年底，同樣在超高層363平E戶型，成交價(jià)在1.35億左右。之后成交的這套，再次刷新了該戶型的歷史成交最高價(jià)。

業(yè)主在2018年年中買入，當(dāng)時(shí)市場價(jià)在8500萬左右，之后空置，2022年年初對(duì)外掛盤。

4年時(shí)間，除去稅費(fèi)利息等成本，業(yè)主凈賺了將近3000萬左右。

深圳看南山，南山看深圳灣

芳姐視頻圖說

深圳灣學(xué)校list：

- 幼兒園五星滿分

*公立

蓓蕾幼兒園深圳灣分部（深圳灣第一幼兒園），政府投資建設(shè)，面向南山區(qū)蛇口街道深圳灣社區(qū)招收（及享受相關(guān)優(yōu)惠政策優(yōu)待人員的適齡子女），學(xué)位鎖定3年，只接受住宅

深圳市南山區(qū)教育幼兒園(深圳灣分部)（深圳灣第二幼兒園），面向南山區(qū)蛇口街道深圳灣社區(qū)招生（及享受相關(guān)優(yōu)惠政策優(yōu)待人員的適齡子女），學(xué)位鎖定三年

*私立

德威書院，英國早教EYFS課程體系，深圳幼兒園學(xué)費(fèi)天花板

艾維國際幼托，美式幼兒園，英文全科、西班牙語二外，NAEYC黃金標(biāo)準(zhǔn)，

凱萊德幼兒雙語學(xué)院，雙語幼兒學(xué)校，

理德世界學(xué)校，中英雙軌制、沉浸式的全中和全英板塊，學(xué)習(xí)多樣化的小語種，項(xiàng)目式學(xué)習(xí)PBL課程體系

艾可( IKcc )國際兒童成長中心，美式 PBL課程體系

深圳愛睿思學(xué)苑，英國EYFS教學(xué)體系

哈樂兒家兒童中心，蒙特梭利雙語教育法，外教跟班

福小寶幼童成長學(xué)苑，“IB國際教育理念”、雙語教學(xué)、保教一體的0-3歲兒童精品日托,

新加坡茵維特幼兒公學(xué)，K12一體化升學(xué)，雙語浸入式教學(xué)，以IB探究課，大自然課程，新加坡STEAM啟蒙課為特色課程

喬聯(lián)幼兒園曦灣分部，加大拿教學(xué)體系的三語幼兒園，英語沉浸式，

愛多紛國際日托(深圳灣店)，

維多利亞幼兒園（深圳灣校區(qū)），IB認(rèn)證的雙語園所，探究式學(xué)習(xí)模式，

深外國際部，政府投資建設(shè)，IB課程體系，外籍學(xué)校，可直升，重視中文教育

哈羅國際學(xué)校，英式體系，培養(yǎng)世界領(lǐng)袖的搖籃，外籍學(xué)校，可直升，

南山坎特伯雷國王幼兒園，全人教育，外籍學(xué)校，可直升，英國早期基礎(chǔ)教育體系（EYFS），沉浸式英語環(huán)境

- 中小學(xué)3.5星，素養(yǎng)和體育突出

深圳灣學(xué)校，九年一貫制（公立）

公立體系內(nèi)，屬于中等略偏少，體育特色突出，自招入深中有優(yōu)勢

南山外國語高中部（2022分?jǐn)?shù)線：深戶562，非深戶558）

- 國際學(xué)校4星，國際幼兒園、留學(xué)機(jī)構(gòu)滿分，臨近區(qū)域有很多國際學(xué)校

本片區(qū)沒國際學(xué)校，但是臨近的蛇口是深圳國際學(xué)校的高地，好學(xué)校多、離得也近。

前海、西麗，都有很多頭部國際學(xué)校。

通過深圳灣口岸去香港上學(xué)也是可以的。

深圳灣又馬普教育等留學(xué)服務(wù)機(jī)構(gòu)，臨近的高新區(qū)、后海、蛇口都有留學(xué)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

- 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)3.5星，興趣和日托機(jī)構(gòu)多，學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)不夠多

深圳灣區(qū)域，有多種才藝培訓(xùn)班，日托班，有學(xué)而思素養(yǎng)。

臨近的后海也有很多培訓(xùn)機(jī)構(gòu)

- 文化場館4星，文化場館較多，但是書香氛圍還不足夠純粹

深圳灣體育中心

深圳灣萬象城

深圳歌劇院

臨近南山書城、海上世界

- 戶外活動(dòng)4星，海岸公園多，山體公園少點(diǎn)

人才公園，深圳灣公園

可徒步至大沙河濕地公園

臨近大小南山公園

- 含科率5星，深圳高科技中心

即科技、金融、文化率

粵海街道，臨近高新區(qū)、科技園、軟件基地

本身是總部基地，金融中心

- 典型樓盤

北區(qū)CBD，南區(qū)純住區(qū)，東區(qū)深圳人才公園。

房價(jià)20-40萬，新房很少、偶有公寓，二手為主、普遍算次新房。

100-200平米平面為主，太古城有小戶型，有些樓盤有更大的平面、復(fù)式和別墅。

公立深圳灣學(xué)校三梯隊(duì)，對(duì)太古城小戶型單價(jià)會(huì)產(chǎn)生天花板效應(yīng)，對(duì)中、大面積的影響不大。

*競爭性

前海新房，南山其他新房，福田豪宅區(qū)新房。

南山和福田的學(xué)位一梯隊(duì)區(qū)，如高新南、香蜜湖。

*新盤

無，只有公寓

* 二手房

20-40萬，2、3千萬起到上億